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OPINIÓN
Por Ignacio Beteta V.




Mexican housing day 2012 –
la transformación del
mercado hipotecario



El jueves 08 y lunes 12 de marzo del presente se llevó a cabo en la ciudades de Nueva York y Londres, respectivamente, el seminario anual para promover la inversión extranjera, principalmente de fondos de inversión, en el sector de vivienda en México. Esta industria luce atractiva para los próximos 30 años debido al crecimiento demográfico del país y a la estructura de la pirámide de edades de su población. Sin embargo, el mercado hipotecario y de vivienda se ha transformado, por lo cual será atendido con nuevas estrategias y esquemas financieros que se describen a continuación.

1. La evolución reciente del mercado hipotecario

El otorgamiento de créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda tuvo un incremento muy importante a partir del año 2001 en que se otorgaron 305,000 créditos. Siete años después, en 2008, el número de créditos aprobados creció a más del doble, habiéndose ejercido 692,000.

La crisis económica en 2009, sin embargo, frenó el ritmo de crecimiento del otorgamiento de créditos hipotecarios, sin haberse logrado sobrepasar el récord  de 692,000 créditos en 2008.


La mayor parte de los créditos, cerca de 80%, corresponden a la población derechohabiente, la cual está sujeta a un proceso de ahorro forzoso y a un plan de descuento por nómina del pago de su hipoteca.

El resto de los créditos otorgados correspondió principalmente a la Banca Comercial que participó con 20% de los créditos.

2. TRANSFORMACIÓN DEL SECTOR HIPOTECARIO

a) Tasas de interés. El costo del crédito hipotecario se ha reducido y actualmente se ofrecen créditos bancarios en pesos, con pagos fijos y tasa de interés fijas de hasta 9.99% anual.

b)  Crédito INFONAVIT.

La mayor parte de los derechohabientes con ingresos elevados han ejercido su crédito, por lo que es la población de menores ingresos los que solicitan financiamiento para su vivienda.

Los créditos cofinanciados por la Banca han aumentado su participación en el total de los créditos otorgados.

La vivienda usada ha elevado su participación en el total de los créditos otorgados debido a la desventaja que tienen gran parte de los nuevos desarrollos al estar ubicados lejos de las fuentes de trabajo. Mientras que en el año 2007 la vivienda usada representaba 18% de los créditos otorgados por el INFONAVIT, al finalizar 2010 se acercaba a 28%.

c) Sofoles y Sofomes.

La cartera vencida de estas entidades financieras se ha visto fuertemente deteriorada a partir de la crisis de 2009. Con el debilitamiento de la economía, se puso de manifiesto que los créditos otorgados a la población no derechohabiente y de menores ingresos fueron originados con poco rigor en cuanto a los criterios de selección de acreditados y a que este segmento de la población se ve seriamente afectado en sus ingresos en épocas de fragilidad económica.

La mayor parte de las Sofoles y Sofomes en 2011 presentaron serios problemas financieros ya que no contaron con el capital suficiente para crear las reservas para mitigar los riesgos de la cartera vencida. Consecuentemente, tampoco tuvieron el capital para respaldar el otorgamiento de nuevos créditos.

d)  El mercado de no derechohabientes.  La imposibilidad que tuvieron las Sofoles por otorgar créditos le permitió a la Banca aumentar su participación de mercado, pero dejando desatendida a la población de menores ingresos que representa un mayor riesgo de crédito.

3. LAS NUEVAS POLITICAS

a) Segunda hipoteca INFONAVIT. Este instituto propone llevar a cabo las modificaciones a la ley para que los derechohabientes que hayan pagado el total de su primera hipoteca y registren un plazo reciente de afiliación de 5 años o más, puedan acceder a una segunda hipoteca. La aprobación y otorgamiento de estos créditos será un detonador para vivienda de mayor valor.

b) Subsidios. El monto autorizado para otorgarse como subsidios al frente en 2011 asciende a casi $8,000 millones de pesos, casi el doble de lo ofertado el año pasado y para ser aplicado a vivienda de bajo valor de hasta $400,000 pesos.

c) CREDIFERENTE Y PROGRAMAS DE AHORRO. Este programa está dirigido a la población no derechohabiente. Los créditos van acompañados de seguros para cubrir incumplimiento de pago y ofrecen diferentes alternativas de ahorro previo para poder recibir un crédito hipotecario. Estos créditos serán ofrecidos por la banca y, actualmente, por Cajas de Ahorro entre las cuales se encuentran Caja Inmaculada, Caja Morelia Valladolid, Caja Popular Mexicana y Caja San Nicolás.

En síntesis el mercado hipotecario moderará su ritmo de crecimiento y el mercado potencial más amplio  corresponde a población cuyo otorgamiento de crédito representa un mayor riesgo. El mayor desafío será incorporar a este segmento de la población a programas de ahorro.

* El autor es economista por la Universidad Anáhuac, con maestría en finanzas en
San Diego State University; catedrático, investigador y consultor.