Actualmente se tienen muchas opciones de inversión en los mercados financieros. Por una parte se encuentra la exposición a deuda, ya sea con papeles corporativos o gubernamentales, a tasa fija o variable, con descuento o pago de cupón. Si se busca algo con un potencial mayor se tienen las acciones, locales o internacionales (que cotizan en el SIC), que dan acceso a una gran variedad de compañías de distintas industrias y sectores. También existen las notas estructuradas, un producto financiero que puede llegar a ofrecer rendimientos superiores al mercado de deuda y con un capital total o parcialmente garantizado y, desde hace dos años en México, las FIBRAS.
Las Fibras, o Fideicomisos de Infraestructura de Bienes Raíces cuentan con características tanto de los activos de renta variable, ya que permiten una apreciación del capital cuando el precio de la acción de la Fibra sube, así como un pago de dividendo resultado de las rentas de sus inmuebles. Las fibras, por su régimen fiscal, deben tener al menos el 70% de sus activos en bienes raíces con objeto de arrendamiento. Es decir, ya sea que construyan el inmueble o lo compren, el objeto debe ser su renta, pudiendo venderlo hasta 4 años después de su construcción o adquisición.
¿Cómo funcionan?
El funcionamiento en el mercado de una Fibra y la forma en cómo obtiene recursos es realmente igual a la de cualquier otra empresa en bolsa: al volverse una compañía pública, los propietarios de la Fibra sacan un porcentaje del fideicomiso en forma de Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI), que son lo que se cotiza en el mercado como acciones, con el fin de obtener recursos para adquirir más propiedades, las cuales son utilizadas para su renta, en donde no menos del 95% de su resultado fiscal debe ser distribuido a los tenedores de los CBFIs en forma de dividendos. Debido al alto porcentaje que representa el pago de dividendo, es común que las Fibras se vean en la necesidad de salir varias veces al mercado a solicitar nuevos recursos para la adquisición de más propiedades.
De hecho, a partir de la Oferta Pública Inicial (IPO) de Fibra Uno, la primera y más grande fibra en activos en México, ha salido ya dos veces al mercado para recaudar nuevos recursos. La compañía se hizo pública en marzo de 2011, con un IPO de 3,615 millones de pesos. En su primer Follow-On recaudó 8,877 millones adicionales, y en el segundo 22,050 millones.
Este incremento en el apetito de los inversionistas ha ido en aumento en las nuevas fibras que han salido después de Fibra Uno, en donde tanto los inversionistas locales como los internacionales han incrementado la demanda en el mercado. De hecho, el 53% de las colocaciones totales han sido fuera del país y si consideramos los montos recaudados en IPOs y Follow On de las Fibras en el mercado mexicano obtenemos la suma de 72 mil millones de pesos.
¿Cuáles son las ventajas y riesgos de invertir en Fibras?
La llegada de las Fibras transformó un sector inmobiliario ilíquido en uno líquido y con acceso a través de instrumentos de fácil acceso. Y esta es justamente la principal ventaja de las Fibras, ya que hoy en día tanto inversionistas institucionales (como las Afores) como pequeños y medianos inversionistas pueden tener acceso a una diversificación de activos inmobiliarios y con bajos costos transaccionales, que de otra forma sería casi imposible tener.
De hecho, de las 6 fibras que hay hoy en el mercado, Fibra Uno se especializa en oficinas y centros comerciales, Fibra Hotel y Fibra Inn en hoteles, Fibra Macquire y Terrafina en inmuebles para uso industrial y Fibra Shop en centros comerciales.
Debido a su atractivo y al incremento en la demanda que han tenido las Fibras desde su salida a bolsa, los precios han subido de forma importante.
Tomemos como ejemplo cada una de las Fibras. Funo salió a bolsa en marzo de 2011 y logró su punto de valuación más alta en abril de 2013 con un rendimiento de 143%; Fibra Hotel, desde su salida a finales de noviembre de 2012 hasta su punto más alto en los primeros días de junio de 2013 tuvo un rendimiento máximo de 46.3%; Fibra Inn salió en marzo de 2013 y su rendimiento máximo llegó dos meses después, a finales de abril, con un rendimiento de 21.1%, Fibra Macquire salió en diciembre de 2012 y su rendimiento máximo lo logró a finales de mayo, con un 33.2%. Finalmente, Terrafina salió en marzo de 2013 y a finales de mayo logró su rendimiento máximo de 14.4%.
Sin embargo, estos Fideicomisos de Infraestructura de Bienes Raíces, al depender de un flujo de efectivo basado en el arrendamiento de sus inmuebles, están expuestos a las fluctuaciones de tasas del mercado, las cuales, al subir y descontar los flujos a valor presente, bajan el precio de mercado de los CBFIs. De igual forma, un incremento en las tasas tendría repercusiones negativas para aquellas fibras apalancadas a tasas variables o que pagaron una prima importante por sus adquisiciones.
Como se puede observar, el precio máximo de todas ellas se encuentra entre finales de abril y principios de junio de 2013. Con la subida en las tasas de interés en mayo y junio de este año, el precio en el mercado de las fibras ha caído. Si consideramos el rendimiento desde su IPO hasta el viernes 26 de julio de Fibra Uno es de 116%, es decir, considerablemente por debajo de su máximo alcanzado en abril. En Fibra Hotel el rendimiento disminuye a 34%; en Fibra Inn a 7.6%, Macquire a 8.8% y Terrafina a -5%
Otra de los riesgos que tienen los inversionistas es que hasta ahora cada una de las fibras escoge su estructura de fees y comisiones, las cuales pueden variar de forma importante de una a otra y que, al aumentar en el mercado el número de fibras, será más difícil hacer una evaluación completa de las ventajas y desventajas de las distintas estructuras. Finalmente, se tiene un riesgo en el encarecimiento de los inmuebles, pues a demanda por inmuebles por la competencia de las Fibras, se incrementa el precio de los activos. Esto se ha visto con Cap Rates menores.
¿Riesgo de una burbuja?
Hay quienes han señalado que el alto precio registrado en el valor de mercado de las fibras, junto con una especulación sobre su valor, podría crear una burbuja. Si consideramos que el cambio en el precio de una acción se basa en los flujos de efectivo de rentas actuales y estimadas a futuro, podríamos pensar el precio actual que se ve no coincide en su totalidad con el crecimiento que las compañías han mostrado. Sin embargo, la participación actual de las Fibras en el mercado aún es pequeña para formar una burbuja que afecte al sistema, por lo cual, al menos por ahora, parece prematuro considerar un escenario así.
¿Qué tomar en cuenta a la hora de seleccionar en qué fibra invertir su dinero?
Finalmente, antes de tomar una decisión sobre en qué Fibra invertir su dinero, es importante considerar algunas variables que nos indican su situación financiera. Uno de ellos es el Cap Rate, una medida utilizada para estimar el retorno potencial en la inversión, y es básicamente el ingreso anual generado por la renta de la propiedad entre el valor de la misma. Así, si la propiedad vale un millón y genera un flujo de 100 mil pesos al año, el Cap Rate es de 10%. A mayor Cap Rate mejor retorno de la inversión. Sin embargo, si el activo tiene una apreciación, pero los ingresos permanecen iguales, el Cap Rate disminuye. Otra variable es la tasa de ocupación, que nos da una idea del porcentaje de espacio disponible del total. Contratos y diversificación: al tratarse de bienes destinados al arrendamiento, es importante que la Fibra tenga una adecuada diversificación en número de clientes y los negocios que estos representan, de forma que no estén demasiado expuestos a clientes en sólo sector. El NOI (net operating income) o Utilidad de Operación nos indica qué tan eficiente es la es la operación y qué tan bien se general el flujo.