A las alarmas recientes sobre el cuestionamiento de la sanidad financiera de las constructoras y desarrolladoras de vivienda en México, siguieron las “no buenas noticias” (dixit Videgaray) de la desaceleración de la economía nacional en el primer trimestre de 2013, con respecto al año anterior. Tales eventos parecieran ser coincidentes en el tiempo, más sin embargo están causalmente relacionados, como desde 2008 se hizo evidente con la crisis económica y financiera en marcha. Sorprendentemente, tal hecho pareciera estar ausente en la consideraciones de la política económica que los funcionarios de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público definen (SHCP), así como por parte de los analistas en la materia.
En efecto, desde el inicio de la explicación de la crisis internacional sobresalió la vivienda como una de sus las principales causas, tanto en materia de su financiamiento, como por los instrumentos sintéticos (derivados, especialmente) utilizados para tal fin. Así, a la laxitud en el otorgamiento del financiamiento bancario para la vivienda se le asignó gran importancia en la generación de la cartera vencida, que llevó al default (no pago) a un sin número de instituciones financieras, particularmente en Estados Unidos y en el Reino Unido. Hecho, se dijo, que había generado un riesgo sistémico que arrasó bancos, hipotecarias, aseguradoras y otras instituciones financieras de tamaño global, a una velocidad de contagio previamente no experimentada.
Más recientemente, se ha dicho que en tanto no se resuelva el problema hipotecario y se regrese a la generación de nueva vivienda, la economía de USA no podrá recuperarse, dada la importancia del efecto multiplicador que en si reviste ésta actividad. Hecho que parece haber sido soslayado en el caso de España y algunos otros países europeos.
Sabida la importancia de la vivienda dentro de la economía, asombra la miopía con que se le ha tratado en México recientemente para la definición de las políticas sectoriales y en consideración a la profundidad con el que puede afectar la marcha de la economía en su conjunto. Y señalo recientemente por que desde fines de 2008 el gobierno federal entendió que la vivienda, es decir las empresas de la construcción y los grandes desarrolladores, enfrentaban ya problemas financieros, por lo entró en una carrera sin fin de relativo rescate financiero de tales, que puede un hoyo de elevado costo para la hacienda pública.
Por esto, el gobierno Mexicano, en octubre de 2008, puso en marcha el Programa para Impulsar el Crecimiento y el Empleo (PICE), dentro del cual contempló medidas de apoyo a la vivienda. De esta manera, se indicó que la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) apoyaría a los intermediarios financieros de la vivienda para sus necesidades de refinanciamiento y el crecimiento del sector hasta por 42 mil millones de pesos.
Dentro de tales apoyos sobresaldrían los destinados a los intermediarios financieros no bancarios, léase Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) y las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOMES). De igual forma, el que la SHF continuaría apoyando la compra y venta de bonos respaldados por hipotecas (Programa para Impulsar el Crecimiento y el Empleo, México, Presidencia de la República, Los Pinos, miércoles, 8 de Octubre de 2008 | Discurso http://www.presidencia.gob.mx/prensa/?contenido=39279).
Ya para 2008 no sólo se reconocía la frágil situación financiera de la vivienda, sino también la necesidad de que el gobierno apoyara su saneamiento. Obviamente, en aquellos años el gobierno pudo haber saneado tal actividad, minimizado el riesgo que implicaba para las finanzas del sector público, tomando directamente las empresas en problemas, total o parcialmente, dados sus adeudos con el propio gobierno federal.
Acción que, como en el caso de la crisis bancaria-FOBAPROA, no se atrevió hacer, aún cuando tales medidas se repetían en USA y en UK, para solventar los problemas de instituciones financieras y hasta de empresas automotrices. Cinco años después se reconoce públicamente que la vivienda enfrenta una grave crisis y que existe un amplio excedente de oferta que puede llegar a los cinco millones de viviendas (Constructoras y desarrolladoras de vivienda en situación crítica, Cartera, El Universal, 23 de mayo, 2013).
La importancia macroeconómica de la vivienda y su efecto multiplicador en México ha sido indicada en la Revista Semanal, del Semanario Sin Límites. Aún cuando la vivienda ha aportado alrededor del 2% en la generación del PIB, el gasto total en vivienda, llámese renta, mantenimiento, gas, energía eléctrica, pintura, muebles, entre otros conceptos más, equivale a casi 11% del Producto Interno Bruto (PIB). Sorprendentemente, en un estudio hecho para INFONAVIT en 2006, se estimó que el gasto en vivienda, no sólo de edificación, estaba asociado entre el 10% y 11% del PIB. Este porcentaje no se antoja desmesurado, ante el hecho de que en USA el gasto total en vivienda antes de la crisis equivalía entre 15% y 16%. Es por esto que la generación de vivienda nueva tiene un gran carácter motriz de la economía, tal como hoy se reconoce en USA.
Un hecho aún más revelador de la importancia macroeconómica de la edificación de la vivienda en México es su peso relativo dentro del sector de la construcción y su comportamiento frente al conjunto de la economía. La vivienda ha representado históricamente aproximadamente 50% de la aportación total del sector de la construcción al PIB. Otras actividades de edificación, como la construcción de centros comerciales, la construcción para fines de energía, carreteras, hospitales, etc., en su conjunto, representan el otro 50% del total de la aportación de la construcción al PIB. En este rubro, la inversión pública en construcciones juega un papel relevante.
Más importante aún, es el hecho de que la vivienda es la única actividad de la construcción que se comporta de acuerdo al ciclo económico del conjunto de la economía. Por lo que la vivienda acompaña a la economía de manera directa a su expansión o contracción. De esta manera, la vivienda en el muy corto plazo afecta de manera directa el crecimiento, estancamiento o decrecimiento de la actividad productiva nacional. En otras palabras, lo que le pase a la vivienda le pasa a la economía.
De acuerdo a lo anterior, la mayor caída del crecimiento de la economía en el primer trimestre de 2012 fue del sector secundario, al pasar de 4.9% en 2012 a un tasa negativa de (-) 1.5% en 2013. Dentro de esta caída, el sector automotriz y la construcción fueron las que más se contrajeron (Economía Informal, Macario Schetino, El Universal, 28 de mayo, 2013. Obviamente, la contracción de la vivienda fue la más representativa, dado su peso en la construcción y porque su relación causal con el crecimiento de la economía es positiva, no así las otras actividades de edificación que integran el sector. Algunos, como Schetino, asocian este hecho a que han cambiado las reglas del juego para la vivienda, por lo que siendo el financiamiento público la más importante fuente, ello ha afectado el valor en bolsa de las empresas desarrolladoras de vivienda.
Sin negar que las políticas públicas para la vivienda no le prestan la importancia del caso, las empresas desarrolladoras ya presentaban problemas financieros desde 2008, mismos que se agudizaron con la caída de la economía en 2009-2010. Lo que había obligado canalizarles apoyos oficiales desde el inicio de la crisis internacional, por lo que a la postre únicamente sólo se pospuso hacer pública la crisis estructural de esta actividad, misma que transita desde el mercado de tierra, la valoración de los activos, su dependencia financiera indirecta de INFONAVIT, la mala calidad de la vivienda, la sobre oferta de vivienda, entre otros más.
En todo caso, la contracción del gasto, especialmente en materia de la obra pública, ha ampliado el efecto adverso de la vivienda sobre la economía, generando la contracción del sector secundario y una pérdida de dinamismo de la economía. En esta dinámica, indiscutiblemente el sector automotriz, relevantemente por su efecto en las exportaciones este esta situación también ha jugado un papel importante.
Es tiempo de tomar medidas urgentes en materia de vivienda, para evitar que su efecto multiplicador adverso sobre el conjunto de la economía nos lleve a una crisis económica, o al estancamiento productivo durante 2013-2014. Hay otras alternativas en materia de vivienda, desde su reparación, ampliación, atención de los derechohabientes de los organismos estatales, hasta medidas administrativas que permitan que las personas de más de 55 años en activo puedan acceder a préstamos completos (full), si no han gozado de previamente de crédito alguno de INFONAVIT o ISSSTE. Lo contradictorio es que estos organismos públicos tienen liquidez, es decir fondos, que se pueden usar para atender la demanda de vivienda nueva, pero en tanto lo los proveedores tradicionales de ella hoy constituyen un alto riesgo, no se ha inducido a la expansión o constitución de nuevos oferentes.
Hay la oportunidad de pensar realmente en una política de vivienda autosostenible y autosustentable, que descanse en medianas y pequeñas constructoras, y que se constituya en un eje del desarrollo urbano y regional, que tanto necesita y urge al país. Obviamente lo primero que hay que hacer evitar que la crisis de la vivienda nos lleve a una crisis económica. Hay lecciones que aprender en la materia en varias partes del mundo.
