En la sesión celebrada el 10 de noviembre del presente año, en el Congreso de la Ciudad de México, en la Primera Legislatura, se presentó un proyecto para reformar la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (para añadir un párrafo tercero al artículo 93) y el Código Civil para el Distrito Federal (para añadir el artículo 2279 Bis), actualmente, ambos ordenamientos de la Ciudad de México.
Se pretende que ambos ordenamientos, prohíban las llamadas Preventas de inmuebles. La iniciativa de reforma atenta contra varios derechos humanos. Sólo me referiré a uno de ellos.
La iniciativa de reforma no distingue a qué tipo o a qué uso de los inmuebles se aplicará. Pareciera que se puede aplicar a cualquier tipo de uso, a saber: vivienda, industrial, comercial, servicios, oficinas o mixto. Aunque en la argumentación de la iniciativa se refieren sólo a vivienda.
La vivienda digna y decorosa es un derecho humano reconocido y garantizado por nuestra Carta Magna, mismo que de conformidad con la motivación de las reformas mencionadas se pretende garantizar, ya que con las preventas se violenta.
De lo anterior surgen varias interrogantes: ¿De verdad las preventas violentan los derechos humanos? La respuesta en monosílabo es “no”, la justificación deviene de los siguientes argumentos.
Lo que denominan como “preventa”, técnicamente podría ser un contrato de promesa de compraventa o una compraventa de cosa futura. El contrato de promesa está regulado en el Código Civil, mismo que dispone que se puede asumir contractualmente la obligación de la celebración de un contrato futuro. La promesa da origen a obligaciones de hacer consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido, el cual debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
Por su parte, el contrato definitivo sería la compraventa, misma que se encuentra regulada en la segunda parte, título segundo del Código Civil que rige en la Ciudad de México.
Por lo que al adquirir un bien inmueble mediante un contrato de promesa de compraventa no se transgrede ningún derecho humano, no se menoscaba el patrimonio de las personas que lo adquieren, ya que como tal el contrato por sí mismo, es totalmente válido y se encuentra regulado por las leyes de la materia.
El cumplimiento del contrato respectivo va ligado a las autorizaciones, licencias y permisos que las desarrolladoras inmobiliarias deben de tener para la edificación de los inmuebles, mismos que deben ser previamente gestionados y autorizados por las autoridades competentes, las cuales se encuentran facultadas en todo momento para suspender y/o clausurar la obra.
Entonces, ¿qué sucede si el desarrollador inmobiliario no se apega a su proyecto de obra y construye unidades privativas de más sin autorización?
Las autoridades competentes suspenderán la obra, la clausurarán o, en un caso muy extremo, ordenarán su demolición.
Y, ¿qué sucede con las personas que pagaron parte del precio de la compraventa a los desarrolladores inmobiliarios?
En el caso de incumplimiento por parte de las desarrolladoras, las personas que resientan éste pueden pedir la rescisión del contrato, así como pedir el pago de la pena convencional pactada o de daños y perjuicios.
Ergo, ¿es un riesgo celebrar este tipo de contratos?
No considero que sea un riesgo, al contrario, es un beneficio, ya que por la naturaleza del contrato ambas partes obtienen beneficios; por un lado, los desarrolladores inmobiliarios se capitalizan para culminar sus proyectos de obra y, por otro, los compradores adquieren una vivienda a un precio menor. Normalmente entre un 20% o 30% más barato.
La idea de que se cuente previamente con el permiso de ocupación para celebrar el contrato, ¿qué escenario depara?
Los desarrolladores inmobiliarios pequeños o medianos no tendrán capital para culminar los proyectos de obra; ni siquiera podrán conseguir un crédito bancario, porque las preventas son un parámetro o un índice del éxito de un desarrollo que las Instituciones Financieras toman en cuenta para otorgar un crédito bancario, independientemente que el costo financiero es alto; la oferta de vivienda será menor, los precios de ésta se incrementará, ya que la demanda de vivienda es constante y aumenta permanentemente, por ende, se estaría coadyuvando a que menos personas tengan acceso a una vivienda, circunstancia que sí es violatoria del derecho humano que se pretende garantizar.
También te puede interesar: La importancia de otorgar el documento de Voluntad Anticipada.
Excelente artículo!!!
La contraposición de ideas e ideales políticos, supuestamente de izquierda, con la realidad actual desemboca en estas iniciativas que, lejos de ayudar, termina por perjudicar a la gente
Creo que deberían estar más preocupados por todos los procedimientos, como la publicitacion, que son más métodos de traba que recursos de los vecinos, los cuales atrasan los proyectos lo que no permiten concluir las obras a tiempo lo cual conlleva a retrasos y aumento de costos, simplemente tenemos de ejemplo Mitika, que lleva años de retraso por extorsión de los vecinos…
Me parece interesante el artículo y concuerdo en que pueda resultar beneficioso en cuanto a cuestión monetaria, ¿A quien no le cae bien un descuento? Siempre y cuando esté todo bien definido y respetado en el contrato y así ambas partes resultarían ganando.
Importante tema para los que en algún momento queremos comprar un bien inmueble. Gracias
Actualmente la adquisición de vivienda en la Ciudad es sumamente complicada por el costo de la misma, reducir la oferta invariablemente generará un incremento de precios, haciendo inaccesible una vivienda digna.
Excelente artículo. Coincido en que al materializarse éste proyecto de reforma conllevaría más contras que beneficios para las partes, Totalmente esta iniciativa es producto de la desinformación y desconocimiento que tiene la legisladora en el ámbito legal. Esperemos no se apruebe, de ser así ¡sería un regalo navideño muy desafortunado!.
Sería bueno que aclarara que en las preventas hay que dar un enganche y al existir ese pago ya no estamos hablamos de un contrato de “promesa” si no que ya existe una compraventa. Además su comentario se carga completamente del lado de los constructores, que si no pueden conseguir financiamiento, que si tienen que elevar sus costos, étc. y por el lado de los compradores lo dice muy sencillo “En el caso de incumplimiento por parte de las desarrolladoras, las personas que resientan éste pueden pedir la rescisión del contrato, así como pedir el pago de la pena convencional pactada o de daños y perjuicios”. Lo menciona como si fuera algo muy sencillo de solucionar para los compradores, siendo que es un proceso largo y costoso. Por favor más objetividad.