En la sesión celebrada el 10 de noviembre del presente año, en el Congreso de la Ciudad de México, en la Primera Legislatura, se presentó un proyecto para reformar la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (para añadir un párrafo tercero al artículo 93) y el Código Civil para el Distrito Federal (para añadir el artículo 2279 Bis), actualmente, ambos ordenamientos de la Ciudad de México.
Se pretende que ambos ordenamientos, prohíban las llamadas Preventas de inmuebles. La iniciativa de reforma atenta contra varios derechos humanos. Sólo me referiré a uno de ellos.
La iniciativa de reforma no distingue a qué tipo o a qué uso de los inmuebles se aplicará. Pareciera que se puede aplicar a cualquier tipo de uso, a saber: vivienda, industrial, comercial, servicios, oficinas o mixto. Aunque en la argumentación de la iniciativa se refieren sólo a vivienda.
La vivienda digna y decorosa es un derecho humano reconocido y garantizado por nuestra Carta Magna, mismo que de conformidad con la motivación de las reformas mencionadas se pretende garantizar, ya que con las preventas se violenta.
De lo anterior surgen varias interrogantes: ¿De verdad las preventas violentan los derechos humanos? La respuesta en monosílabo es “no”, la justificación deviene de los siguientes argumentos.
Lo que denominan como “preventa”, técnicamente podría ser un contrato de promesa de compraventa o una compraventa de cosa futura. El contrato de promesa está regulado en el Código Civil, mismo que dispone que se puede asumir contractualmente la obligación de la celebración de un contrato futuro. La promesa da origen a obligaciones de hacer consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido, el cual debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
Por su parte, el contrato definitivo sería la compraventa, misma que se encuentra regulada en la segunda parte, título segundo del Código Civil que rige en la Ciudad de México.
Por lo que al adquirir un bien inmueble mediante un contrato de promesa de compraventa no se transgrede ningún derecho humano, no se menoscaba el patrimonio de las personas que lo adquieren, ya que como tal el contrato por sí mismo, es totalmente válido y se encuentra regulado por las leyes de la materia.
El cumplimiento del contrato respectivo va ligado a las autorizaciones, licencias y permisos que las desarrolladoras inmobiliarias deben de tener para la edificación de los inmuebles, mismos que deben ser previamente gestionados y autorizados por las autoridades competentes, las cuales se encuentran facultadas en todo momento para suspender y/o clausurar la obra.
Entonces, ¿qué sucede si el desarrollador inmobiliario no se apega a su proyecto de obra y construye unidades privativas de más sin autorización?
Las autoridades competentes suspenderán la obra, la clausurarán o, en un caso muy extremo, ordenarán su demolición.
Y, ¿qué sucede con las personas que pagaron parte del precio de la compraventa a los desarrolladores inmobiliarios?
En el caso de incumplimiento por parte de las desarrolladoras, las personas que resientan éste pueden pedir la rescisión del contrato, así como pedir el pago de la pena convencional pactada o de daños y perjuicios.
Ergo, ¿es un riesgo celebrar este tipo de contratos?
No considero que sea un riesgo, al contrario, es un beneficio, ya que por la naturaleza del contrato ambas partes obtienen beneficios; por un lado, los desarrolladores inmobiliarios se capitalizan para culminar sus proyectos de obra y, por otro, los compradores adquieren una vivienda a un precio menor. Normalmente entre un 20% o 30% más barato.
La idea de que se cuente previamente con el permiso de ocupación para celebrar el contrato, ¿qué escenario depara?
Los desarrolladores inmobiliarios pequeños o medianos no tendrán capital para culminar los proyectos de obra; ni siquiera podrán conseguir un crédito bancario, porque las preventas son un parámetro o un índice del éxito de un desarrollo que las Instituciones Financieras toman en cuenta para otorgar un crédito bancario, independientemente que el costo financiero es alto; la oferta de vivienda será menor, los precios de ésta se incrementará, ya que la demanda de vivienda es constante y aumenta permanentemente, por ende, se estaría coadyuvando a que menos personas tengan acceso a una vivienda, circunstancia que sí es violatoria del derecho humano que se pretende garantizar.
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