Las reformas en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, afectan a los ciudadanos y benefician la morosidad, además de disminuir el valor patrimonial de las familias, afectando así su calidad de vida.
Ciudad de México (elsemanario.com).- El trece de enero pasado se publicaron en la gaceta del Distrito Federal las modificaciones a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, impulsadas por la Comisión de Vivienda de la Asamblea Legislativa, dirigida por Miriam Saldaña, diputada del PT. Estas reformas disminuyen el valor del patrimonio de las familias defeñas. En conferencia de prensa, el pasado 11 de marzo a las 9:30 horas, los expositores dejaron en claro, generalizando un sentir común, que estas leyes no sólo afectan a los condóminos, sino también a los administradores transparentes y que llevan a cabo sus tareas de una manera digna.
La mesa integrada por Federico Sobrino, Director del Instituto de Administradores de Inmuebles (IAI), Mónica Miranda, asesora jurídica, Jorge Cámara, Administrador de Condominio y Francisco Guerra, por parte de los condóminos, dejaron ver que estas reformas traen consigo:
1.- Proteger a los morosos que al final serán subsidiados por los que sí cumplen.
2.- Que la Procuraduría Social (PROSOC) atente contra los derechos constitucionales de los condóminos y la autonomía de su asamblea general.
3.- La PROSOC obliga a los administradores a que año con año presenten exámenes ante ellos mismos para obtener su certificación y reconocimiento. Lo anterior tiene un costo. Es un proceso que se considera agresivo, tomando en cuenta que demerita los años de experiencia de quienes se han dedicado a esto.
4.- La PROSOC también podrá evaluar en cualquier momento al administrador y sancionarlo si se cree conveniente.
¿Cómo afectan?
En primer lugar, lo que estas reformas causan es que el patrimonio de las familias pierda valor. También, la PROSOC viola derechos al tomar decisiones que le corresponden al condómino; y además, la procuraduría social da prioridad a sus compromisos políticos y no a sus responsabilidades sociales.
Son los puntos de vista de Federico Sobrino sobre estas reformas consideradas ominosas, sobre todo por promover la morosidad y por violar las leyes del trabajo, ya que el administrador de un condominio será reelecto cada 2 años. Además, promueve el pago en especie de las cuotas de mantenimiento si el condómino demuestra tener insolvencia económica.
Con estos hechos en puerta, varios administradores se ampararon ante esta ley. De hecho, se ha solicitado una mesa de trabajo con el Gobierno del Distrito Federal para modificarla, ya que “no tiene pies ni cabeza”, asegura Sobrino.
El punto de vista jurídico corresponde a Mónica Miranda, quien fue contratada por el Instituto para verificar las consecuencias de tales modificaciones y preparar el juicio de amparo. Ella es quien, desde este campo, devela las insuficiencias de estas reformas. Explica que los amparos van principalmente contra el artículo 38, que establece que el nombramiento de Administrador lo otorga la Asamblea General de condóminos; pero con las modificaciones, aunque el administrador ya haya sido elegido por los correspondientes, sólo podrá ejercer cuando se expida el registro; las nuevas leyes proponen “profesionalizar” al administrador, certificarlo. Pero en la búsqueda de eso se desdeña la experiencia que muchos de ellos tienen.
¿Qué consecuencias trae esto? En palabras de la abogada, el administrador “no puede desempeñar adecuadamente su trabajo y el condominio queda en estado de indefensión”. De esa manera, lo que tarde la Procuraduría Social del Distrito Federal en emitir el registro del administrador del condominio, ése mismo “carecerá de representatividad ante terceros y cualquier autoridad”. Otro de los artículos que perjudica directamente a los administradores y por tanto, a los condóminos, es el 42, que afecta la libertad de trabajo por demeritar la experiencia de los administradores y desconoce que las reglas de convivencia de cada condominio, son clave para una buena administración. Es decir se obliga a la renovación del que administra cada dos años, “atentando contra la libertad y los derechos constitucionales que tienen los condóminos”.
Es por eso que se presentó amparo indirecto, “por considerar que se afecta a los administradores desde el momento de la publicación de la ley”, menciona Mónica Miranda.
Desde el punto de vista del administrador profesional, Jorge Cámara, que trae consigo 25 años de experiencia, asegura que con una buena administración se puede impactar de forma positiva el valor de un inmueble en condominio. Explica que lo que busca la reformada ley, es interferir con la libre organización del condominio, pues, es obligación de la asamblea elegir a su administrador. Además, Cámara menciona que no son cuotas las que se pagan, es el mantenimiento de la propiedad y argumenta que “mi función como administrador es cuidar tu patrimonio”.
Distintas visiones hacia un mismo punto
Hay una visión importante que merece atención y por la cual la PROSOC demuestra no tener idea del funcionamiento de un condominio (según los citados) y es que, si el condómino tiene la oportunidad de pagar sus cuotas de mantenimiento con trabajo dentro de los mismos condominios -al demostrar su insolvencia económica-, lejos de quedar estigmatizado como “el moroso”, pondría en riesgo a sus vecinos si es que se le encomienda una tarea para la que se requiere cierta profesionalización: sea una fugas de gas, reparación de instalaciones eléctricas, etc.
En lo que concierne al artículo 42, donde se demerita la formación y experiencia del administrador, Cámara explica que se ha capacitado constantemente, tomando cursos, capacitando gente que colabora a su lado y la certificación que pide la PROSOC es de “3 días a la semana, 3 horas cada día para tomar un curso”. Después viene un examen que lo único que representa es la interpretación del conocimiento de la ley. “Piden que pongamos el patrimonio de la gente en una persona que tomó un curso de nueve horas” y presentó un examen; pero sale con licencia para competir contra años de experiencia. La anterior es una de las quejas más amargas que tienen los administradores, porque si la asamblea de condóminos es la única con poder para evaluar al administrador, ¿con qué experiencia o conocimiento puede la Procuraduría Social evaluar al administrador en cualquier momento? Y si no “cumple”, amonestarlo.
El también arquitecto, Francisco Guerra, opina que esta ley atenta contra las garantías individuales del condómino y su capacidad como ciudadano para tomar decisiones: “sobre mis asuntos, sin que un estado totalitario (…) se meta en la forma como yo hago las cosas para cumplir con la ley”.
Otra de las afectaciones de estas reformas, es que proponen 4 asambleas al año. Ante ello, los profesionales en el tema indican que no hay una sola ley en el mundo que obligue a una organización a tener ese número de asambleas. “Difícilmente se tiene quórum para una al año. No hay empresa ni organización que lo aguante”.
Algo con lo que están de acuerdo los cuatro personajes mencionados atrás, una idea con la que pueden identificarse a través de las distintas visiones que se expusieron aquel día, es que “los condominios son los edificios y las personas que viven en ellos” y que la administración de estos inmuebles no sólo tiene que ver con “llevar las cuentas”, sino “comprender la infraestructura física, su historia y su potencial”. Con la idea que impulsa el arquitecto, se entiende que la buena relación entre el ciudadano-condómino y el administrador, o entre los mismos vecinos, “no se logra con reglas administrativas o con el examen (…) se logra con un conocimiento profundo de las dos cosas”. Experiencia y buena voluntad.
Guerra también comenta -muy acertadamente- que “cambiar de administrador cada dos años no sólo lleva al desastre del condominio, además atenta contra el privilegio de decidir cómo hacer las cosas. Y ese es otro punto convergente entre los distintos profesionales aquí mencionados.
Por ejemplo, Mónica Miranda menciona que desde su punto de vista, “no tiene porqué la autoridad estatal venir a interferir dentro de mi propiedad privada para que ellos decidan quién va a administrar mi condominio(…) Se están excediendo en sus facultades”. Los cuatro ponentes demuestran que las reformas están hechas para sancionar al administrador y no para promover una mejor convivencia entre los vecinos.
Sobre la ley y el génesis de la morosidad
Desde otro punto de vista, José Humbertus Pérez Espinoza, presidente del Frente Mexiquense en Defensa Para Una Vivienda Digna A.C., opina que esta ley y sus reformas afectarán la convivencia de los acreditantes “porque la ley es más estricta con el que adquiere la vivienda”. En este sentido, no es posible que en el marco de esta reforma no se haya profundizado sobre lo que los desarrolladores en conjuntos habitacionales deben garantizar. Así lo expresó Pérez Espinoza, en entrevista para elsemanario.com, quien considera que la falta de infraestructura idónea al momento de entregar un inmueble (pues aclara que el inmueble no sólo es la casa) como puede ser agua, drenaje, alcantarillado, repercute en que muchos se conviertan en morosos en sus cuotas de mantenimiento.
Cómo pagar esas cuotas de conservación y mantenimiento si “las obras de urbanización no son entregadas eficientemente”. De ahí que muchos se abstengan de pagar, perjudicando a los que sí lo hacen. Pero también menciona que la poca transparencia de muchos administradores contribuye al surgimiento de morosos. “Si algo ha imperado en el régimen de propiedad en condominio” es que “en lugar de dar mantenimiento a los conjuntos habitacionales hacen mal uso de la cuota”. Por supuesto, no todos los administradores de inmuebles deben ser puestos en el mismo costal. La morosidad no se genera sólo gracias a ellos, ni a las constructoras. También debe tomarse en cuenta que mucha gente “no está preparada para vivir en un régimen de propiedad en condominio”.
Los condóminos siempre serán los más afectados: sea por la morosidad de sus vecinos o porque la misma ley no se relaciona con la forma en cómo se adquieren los inmuebles. Créditos sobrevaluados y no darle la posibilidad al que adquiere de saber cuál es el valor real de su vivienda, pagar casas sobrevaluadas, no sólo genera morosos de una cuota de mantenimiento, sino de sus propios créditos hipotecarios.
Así lo aclara Pérez Espinoza y menciona que lo anterior también es génesis de la crisis inmobiliaria en el país. En los últimos diez años se ha presentado el abandono de áreas verdes, comunes, además de no respetarse la arquitectura original de los inmuebles. Opina que esto se da por “la intromisión (…) del gobierno del Distrito Federal, a través de la Procuraduría Social”. La morosidad también tiene un tinte político partidista, agrega, pues “los morosos son los que reparten las despensas para PRI, PAN o PRD” y se sienten respaldados ante la PROSOC al romper la soberanía de la asamblea.
En cuanto a la certificación por parte de la PROSOC, que obliga a los administradores a que año con año presenten exámenes ante ellos para obtenerla, dice que “no tiene caso que nosotros demos las cuotas para que personas que no tienen ninguna autoridad, ningún conocimiento, administren un solo peso de los condóminos”.
Quién gana y quién pierde
Desde puntos de vista distintos, desde la cara del instituto que alza la voz ante estas reformas y desde la perspectiva del movimiento mexiquense, se tiene el mismo resultado: la ley y sus reformas sólo benefician a un sector. Y no es ni el del ciudadano que adquiere, ni tampoco de quien administra esos bienes.
Esta ley beneficia a todos los constructores de vivienda, a los que construyen el régimen de la propiedad en condominio. Con casas sobrevaluadas, beneficia al constructor y “los problemas se los cargará a los usuarios. Ahora van a ser más morosos los morosos”, resalta y recalca que quien pierde es el que adquiere, porque su casa se deteriora. El constructor promete, vende una ilusión. El movimiento presidido por Humbertus, es el primero en tener viviendas aseguradas porque hay gente que no quiere pagar las cuotas por no tener agua, drenaje o porque les cortan las luces.
Sobre el tema de que los morosos ahora puedan pagar “en especie”, señala que eso no puede pasar así, porque ellos firman un contrato en ese régimen y deben garantizarlo. Además, el pagar con trabajo en especie sólo llevará al deterioro a los conjuntos, asegura, pues va a requerir que se compre la materia prima necesaria para estas labores y evidentemente llegará un momento en que el mismo no se pueda costear por el usuario que así decida pagar sus deudas.
Finalmente, vale la pena resaltar dos cosas:
Federico Sobrino mencionó que los administradores que año con año presentan los exámenes ante la PROSOC para obtener su certificación y reconocimiento, tienen que pagarlo. Y ese no es el problema, refiere, sino que todos los servicios que brinda el GDF se pagan en la tesorería, pero este no. Cuando los medios le cuestionaron en dónde se hacía tal pago, Sobrino respondió lo siguiente: “en una cuenta de la Procuraduría Social, en un banco específicamente y nunca dan recibo”. ¿Qué nos quiso dar a entender?
El segundo punto a remarcar es que, por lo menos en el sector inmobiliario, claramente -y de acuerdo con las palabras de José Humbertus Pérez Espinoza- se está beneficiando sólo a un sector: el de las constructoras. Con ello se desampara al ciudadano que adquiere o que renta. Ya desamparado de por sí, con las reformas de esta ley que afecta la calidad de vida de las familias de la ciudad, disminuyendo el valor de su patrimonio.
¿Tendrá esto, en algún punto, que ver también con que tampoco se consulte al ciudadano para la toma de otras decisiones, como ha sucedido en la construcción de obras o megaproyectos en la capital, que bien sabemos se consesionan a empresas privadas? ¿Será esto parte de la futura crisis inmobiliaria en el Distrito Federal? ¿Tendrá que ver con la destitución de funcionarios públicos por conflictos de intereses? En pocas palabras, ¿tendrá que ver con la corrupción que inunda al DF?
De cualquier manera, de acuerdo con Federico Sobrino, lo que se espera no es la derogación de las reformas, sino una ley que ayude y sirva a los condóminos; que los ayude a generar plusvalía en sus patrimonios.
Por Alberto Cedeño.
